美國房價(jià)料二次探底 將進(jìn)一步下跌
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)兩年以后，美國房地產(chǎn)市場仍未走出困境。
標(biāo)普公司5月31日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年3月份美國20個(gè)大城市房價(jià)指數(shù)已降至2003年以來最低水平。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，美國房價(jià)可能已出現(xiàn)二次探底態(tài)勢，且將進(jìn)一步下跌。由于庫存量較大且整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程放緩，美國房市短期很難走上復(fù)蘇軌道。
二次探底特征明顯
標(biāo)普?qǐng)?bào)告顯示，3月份標(biāo)普/凱斯-席勒全美20個(gè)大城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下跌3.6%，創(chuàng)2009年11月以來最大跌幅，同時(shí)該指數(shù)也降至2003年3月以來最低點(diǎn)。
3月份，美國20個(gè)大城市中有13個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降，跌幅居前的是夏洛特、北卡來羅納和明尼阿波利斯；19個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)同比下降，其中明尼阿波利斯的跌幅高達(dá)10%，僅有華盛頓房價(jià)上漲4.3%。一般來說，同比數(shù)據(jù)被視為能夠更好反映價(jià)格走勢的指標(biāo)。
從美國全國來看，第一季度全美房價(jià)同比下跌5.1%，環(huán)比下跌4.2%，衡量全國房價(jià)水平的指數(shù)已經(jīng)降至2002年第二季度以來最低點(diǎn)。比2006、2007年房價(jià)峰值相比，迄今美國房價(jià)累計(jì)跌幅已經(jīng)接近33%。
“最新報(bào)告證實(shí)全美房價(jià)正在經(jīng)歷二次探底。”標(biāo)普公司凱斯-席勒指數(shù)委員會(huì)主席大衛(wèi)·布里澤表示，房價(jià)仍在下行周期中，且沒有任何緩和跡象。
自2007年房市泡沫破滅后，美國房地產(chǎn)市場跌勢一發(fā)不可收拾，并在2009年初降至谷底。不過在美國政府隨后推出的對(duì)初次購房者減免稅費(fèi)的優(yōu)惠政策激勵(lì)下，美國房市在2009年4月至2010年初出現(xiàn)短暫回暖，房價(jià)曾連續(xù)數(shù)月實(shí)現(xiàn)上漲。不過，在2010年4月政策逐步退出后，美國房市再度顯露疲態(tài)，房價(jià)也跌跌不休。
對(duì)此紐約決策經(jīng)濟(jì)學(xué)公司執(zhí)行董事卡利·里希指出，過去12個(gè)月房價(jià)的跌幅幾乎抹去了此前12個(gè)月的漲幅。不過他認(rèn)為盡管房市困境加劇，但“并未陷入絕境。”
在價(jià)格持續(xù)下跌的同時(shí)，美國住房銷量也在下滑。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)上周公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全美二手房銷量環(huán)比下跌0.8%，按年率計(jì)算為505萬套。但需要格外注意的是，4月份全美二手房簽約銷量環(huán)比驟降12%。這一指標(biāo)衡量的是簽約率，通常較買賣正式完成提前1-2個(gè)月。
衰退程度前所未見
若與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，本輪美國房地產(chǎn)市場的衰退程度已經(jīng)超過此前任何一輪。近期來看，上世紀(jì)70年代以來美國房市經(jīng)歷過三次較大規(guī)模衰退，其中1979-1982年期間房價(jià)下滑14%，1988-1995年間下滑6%，而2006年至今美國房價(jià)已經(jīng)下滑超過33%。
即便與上世紀(jì)三十年代大蕭條期間房市的表現(xiàn)相比，這一次的衰退程度也尤甚。大蕭條時(shí)期美國房價(jià)從最高點(diǎn)到最低點(diǎn)的跌幅約為31%，且房價(jià)恢復(fù)到正常水平花費(fèi)了將近20年。
美國房市緣何遲遲難以走出困境，分析人士認(rèn)為，“影子庫存”的大量存在以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢是造成房市動(dòng)力不足的兩大因素。
首先在供給方面，美國房屋存量仍然大幅超出正常水平，不但給房價(jià)帶來壓力，而且阻滯了建造商的新建房屋開工計(jì)劃。全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)上周公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份被稱為“影子庫存”的止贖房屋數(shù)量約為387萬套，高于10年均值的300萬，預(yù)計(jì)這些房屋全部出清需要9.2個(gè)月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6.5個(gè)月的10年均值。另據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，美國超過90天未售出的存屋數(shù)量已經(jīng)超過180萬套。
其次在需求方面，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度仍顯不足，一季度GDP增速僅為1.8%，這使得就業(yè)市場壓力很難盡快緩解，預(yù)計(jì)失業(yè)率仍將在9%的水平上下徘徊。就業(yè)市場持續(xù)低迷，抑制了消費(fèi)者對(duì)住房的需求，造成房價(jià)下跌；反之房價(jià)的進(jìn)一步下跌令財(cái)富縮水的住房持有者在消費(fèi)方面更加遲疑，削弱了美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的動(dòng)力。兩者相互作用，已經(jīng)形成一個(gè)難以突破的“怪圈”。(中國證券報(bào) 記者 楊博)
