如何作好國(guó)有企業(yè)改制的土地使用權(quán)評(píng)估是當(dāng)前我國(guó)評(píng)估行業(yè)遇到的新問(wèn)題。國(guó)企改革是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事，在我國(guó)的國(guó)有企業(yè)中土地資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比重相當(dāng)大，地價(jià)評(píng)估是一項(xiàng)關(guān)系到國(guó)有企業(yè)改制能否順利實(shí)現(xiàn)，具有較強(qiáng)政策性、社會(huì)性的工作，土地評(píng)估的合理與否，關(guān)系到國(guó)有企業(yè)能否順利轉(zhuǎn)制，改變過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式，使之成為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。如果土地資產(chǎn)值過(guò)高，必然造成國(guó)有資產(chǎn)的份額增大，投資回報(bào)率下降，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，影響投資者積極性。相反如果評(píng)估值偏低，則會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，弱化國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。因此，國(guó)企改制的地價(jià)評(píng)估與普通意義上的地價(jià)評(píng)估（抵押貸款、招商引資等）有許多不相同的地方，需要評(píng)估人員認(rèn)真思考和探索。

   一、國(guó)企土地資產(chǎn)的特點(diǎn)

   1、土地權(quán)屬性質(zhì)復(fù)雜：有出讓土地、劃撥土地和國(guó)有租賃土地，土地除了以上三種形式外，還存在著空轉(zhuǎn)土地。

   2、用途多樣性：既有工業(yè)用地、還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設(shè)施用地、住宅用地等；

   3、分布面廣：跨區(qū)域、跨城市、跨省份；

   4、占企業(yè)資產(chǎn)總量比重較大。

   二、操作程序

   由于國(guó)有企業(yè)的土地資產(chǎn)具有以上的特點(diǎn)，在評(píng)估的實(shí)務(wù)操作方式上不同于一般的單項(xiàng)土地評(píng)估（如抵押、轉(zhuǎn)讓、出讓底價(jià)等）。在操作程序上除了按照土地估價(jià)的一般程序之外還要完成以下幾個(gè)程序：

   一要進(jìn)行資產(chǎn)清查，了解企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況。

   二要了解企業(yè)改制方案，清楚企業(yè)土地資產(chǎn)在改制中的處置方式。

   三要與企業(yè)、上級(jí)主管部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分溝通，確定與企業(yè)改制匹配的評(píng)估范圍。

   四要會(huì)同資產(chǎn)評(píng)估人員、企業(yè)等相關(guān)人員確定合適的評(píng)估基準(zhǔn)日。

   五要根據(jù)企業(yè)改制的土地處置方式，確定相應(yīng)的土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格類型。根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（1998年2月11日原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令）第三條規(guī)定，對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥土地用地方式予以處置。

   1、屬于經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)處置方式的國(guó)有企業(yè)改制中，此時(shí)的土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格類型為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

   2、土地資產(chǎn)以國(guó)家作價(jià)出資和授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)入改制企業(yè)的，經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的土地管理部門核準(zhǔn)后，土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格類型為出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

   3、國(guó)有企業(yè)債轉(zhuǎn)股，因政府將在國(guó)有企業(yè)參股，應(yīng)同時(shí)對(duì)劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，其差額部分即出讓金部分應(yīng)折為國(guó)有股權(quán)。

   4、經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，國(guó)有企業(yè)原租賃土地在改制中保留，則土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格類型為國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。

   三、在評(píng)估工作中要掌握的幾個(gè)原則

   1、統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)作戰(zhàn)的原則

   由于涉及的土地性質(zhì)復(fù)雜、數(shù)量多、分布廣，評(píng)估公司要成立項(xiàng)目組，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模還可實(shí)行逐級(jí)管理方式，分為項(xiàng)目小組，但管理及技術(shù)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總負(fù)責(zé)，作好各項(xiàng)目小組間及與整個(gè)整體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的相互配合、相互協(xié)作工作。

   2、平衡原則

   一個(gè)企業(yè)，尤其是一個(gè)大型的集團(tuán)企業(yè)改制的土地評(píng)估就好比一個(gè)動(dòng)拆遷基地評(píng)估，不僅要作好各宗地的評(píng)估價(jià)格，還必須做好整個(gè)集團(tuán)公司土地評(píng)估價(jià)格的平衡工作，要按照土地的級(jí)別、用途、性質(zhì)以一個(gè)合理的價(jià)格梯度進(jìn)行價(jià)格平衡，這樣有利于企業(yè)改制的順利進(jìn)行。

   3、合法原則

   合法原則是指評(píng)估對(duì)象具有合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)，并且評(píng)估對(duì)象的用途是合法的，符合城市規(guī)劃限制的要求。但由于國(guó)有企業(yè)歷史的原因，存在著土地權(quán)屬不清的情況，而企業(yè)改制實(shí)質(zhì)是企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，其相關(guān)的土地資產(chǎn)也隨著企業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，因此遵循合法原則在改制企業(yè)的土地評(píng)估中尤為重要，如果，對(duì)合法原則掌握不當(dāng)，造成漏評(píng)或多評(píng)，會(huì)對(duì)企業(yè)改制是否順利進(jìn)行造成極大的影響。

   四、評(píng)估思路及方法

   由前述說(shuō)，國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)一般為四種，一是出讓土地，二是劃撥土地，三是空轉(zhuǎn)土地，四是租賃土地。

   現(xiàn)就以上四種形式對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法分述如下：

   （一）出讓土地使用權(quán)的評(píng)估

   出讓土地使用權(quán)評(píng)估思路按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的原理和方法進(jìn)行評(píng)估即可。根據(jù)土地用途以及收集的資料綜合分析后，選擇成本逼近法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價(jià)方法，評(píng)估出出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

   （二）劃撥土地使用權(quán)評(píng)估

   劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的基本思路，主要是在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的基本原理和方法的基礎(chǔ)上，考慮劃撥土地使用權(quán)的無(wú)限年期、有限收益等基本特點(diǎn)，在幾種不同的基本評(píng)估方法中，不考慮年期修正，并扣除土地出讓金或劃撥土地年租制土地租金標(biāo)準(zhǔn)，從而測(cè)算出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

   1、出讓金扣除法：

   在同等條件下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格是不一樣的，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定：

   劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地出讓金

   出讓金扣除法是基于以上依據(jù)，首先選擇成本逼近法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、剩余法、收益還原法等方法中的兩種或兩種以上常規(guī)土地估價(jià)方法，評(píng)估出出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再扣除土地出讓金，就得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。至于扣除土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)需按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

   2、直接市場(chǎng)比較法

   即直接采用劃撥土地的可比交易案例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。在實(shí)際操作中要注意的是，由于劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)其內(nèi)在的權(quán)能和交易內(nèi)涵的不同，因此劃撥土地的各因素修正系數(shù)與出讓土地的各因素修正系數(shù)也是有差別的。至于差異多少，有待于實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的積累。

   3、收益還原法

   收益還原法就是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原。劃撥土地的純收益如何求取，在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中未作說(shuō)明，在實(shí)際操作中我們是這樣做的，可通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)租賃和租金水平來(lái)間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃水平由土地出讓金水平來(lái)確定，是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金可得到劃撥土地的純收益，再經(jīng)過(guò)區(qū)域、個(gè)別因素比較修正，求得待估劃撥土地純收益，再利用上述公式求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

   劃撥土地還原利率是劃撥土地收益還原為劃撥土地價(jià)格的比率。土地的還原利率實(shí)質(zhì)上是一種土地投資收益率，它與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比。從客觀上講，劃撥土地還原利率與出讓土地還原利率是不一樣的，但他們存在著內(nèi)在關(guān)系，就象房地產(chǎn)綜合還原利率與土地還原利率的關(guān)系相近，一般小于出讓土地的還原利率的1%-2%左右。

   4、成本逼近法

   根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，采用成本逼近法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格為土地的成本價(jià)格和土地增值收益之和。根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)文《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。因此，在測(cè)算過(guò)程中不需要考慮土地增值收益，也不需要考慮年期修正。但土地成本應(yīng)以待估宗地所在區(qū)域劃撥土地平均取得成本為依據(jù)來(lái)評(píng)估待估宗地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。此時(shí)的基本公式為：

   劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)=土地成本。

   5、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

   此兩種方法實(shí)際上是出讓金扣除法的具體運(yùn)用，即運(yùn)用剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算得出出讓土地使用權(quán)價(jià)格，然后再扣除土地出讓金就得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。要注意的事項(xiàng)是：當(dāng)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，不考慮年期修正。

   6、綜合法

   也就是從多方面考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⑼恋厥找媲闆r、土地市場(chǎng)的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)等，通過(guò)采取以上評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算，綜合分析后，剔除不適宜的測(cè)算方法，對(duì)合理的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行平均或加權(quán)，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

   （三）空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)評(píng)估

   空轉(zhuǎn)土地，按國(guó)家土地管理的有關(guān)規(guī)定是無(wú)此類性質(zhì)的土地，但并非筆者概念不清，它是某些地方在上世紀(jì)九十年代為了盤活工商企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)，推動(dòng)現(xiàn)代企業(yè)制度的建立而實(shí)施的一項(xiàng)政策，尤其在上海。雖然它不具有普遍性，但由于其特殊性，并且筆者在實(shí)際工作中也遇到了。如何來(lái)評(píng)估空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價(jià)格，認(rèn)為有必要與同行共同探討。

   所謂空轉(zhuǎn)土地，就是由市房地局與企業(yè)集團(tuán)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。由市財(cái)政局按照核定得土地使用權(quán)出讓金額通過(guò)支票背書(shū)的方式進(jìn)行空轉(zhuǎn)。然后，由國(guó)有資產(chǎn)管理部門根據(jù)企業(yè)集團(tuán)的實(shí)際情況和需要，分階段將土地資產(chǎn)作為國(guó)有資產(chǎn)注入企業(yè)集團(tuán)的總資產(chǎn)。按照上海市有關(guān)規(guī)定，空轉(zhuǎn)土地辦理出讓土地的房地產(chǎn)權(quán)證（但土地取得方式為空轉(zhuǎn)，無(wú)使用年期）。空轉(zhuǎn)土地可以按照規(guī)劃用地性質(zhì)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓價(jià)格需按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估并經(jīng)房地局確認(rèn)，保證使土地的國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到體現(xiàn)。因此說(shuō)，空轉(zhuǎn)土地是國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中土地管理的衍生物，實(shí)際上可視作為出讓土地，但不完全等同于出讓土地。

   鑒于以上分析，空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估思路為出讓土地使用權(quán)價(jià)值扣除需補(bǔ)交的土地出讓金。需補(bǔ)交的土地出讓金為按現(xiàn)行市價(jià)應(yīng)交的出讓金抵扣與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金的差額，若空運(yùn)轉(zhuǎn)的出讓金已大于現(xiàn)行市價(jià)應(yīng)交的出讓金，則不需再補(bǔ)交。公式表示：

   空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價(jià)值=出讓土地使用權(quán)價(jià)值-（土地出讓金-與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金）

   當(dāng)公式括號(hào)中的計(jì)算值小于零時(shí)，取零值。

   （四）國(guó)有租賃土地使用權(quán)評(píng)估

   國(guó)有土地租賃是指土地使用者與土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有租賃土地使用權(quán)是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用而設(shè)定的。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，國(guó)有租賃土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。在國(guó)企改制中，若國(guó)有企業(yè)原租賃土地經(jīng)土地部門批準(zhǔn)仍保留租賃形式，則該宗地的評(píng)估價(jià)格類型為國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格。國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金的差值在租期內(nèi)的資本化。估價(jià)方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

   （1）市場(chǎng)比較法：選擇相鄰地區(qū)的類似國(guó)有租賃土地使用權(quán)可比案例，經(jīng)情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正后得出其價(jià)格。在情況修正時(shí)應(yīng)特別注意與政府簽訂的合同內(nèi)容、特別規(guī)定、經(jīng)過(guò)時(shí)間和剩余期限等對(duì)其價(jià)格的影響。

   （2）收益還原法：國(guó)有租賃土地使用權(quán)價(jià)格是承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金差值在租期內(nèi)的資本化。

   在實(shí)際操作中需注意的兩點(diǎn)：（1）國(guó)有租賃土地使用權(quán)還原利率的把握，由于國(guó)有租賃土地使用權(quán)是市場(chǎng)租金與合同租金差額的資本化，受市場(chǎng)變化影響較大，收益不確定性高，投資風(fēng)險(xiǎn)比出讓土地使用權(quán)大，因此，其還原利率一般比出讓土地使用權(quán)高，經(jīng)驗(yàn)數(shù)值為高出1個(gè)百分點(diǎn)。（2）收益年期的確定，收益年期應(yīng)為合同年期內(nèi)的剩余年期。

   五、操作中應(yīng)注意的事項(xiàng)

   （一）要準(zhǔn)確確定評(píng)估范圍

   在評(píng)估實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)，由于歷史等原因企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況不明晰：有的有帳面值；有的無(wú)賬面值；有的雖在賬面上反映，但權(quán)利人非資產(chǎn)占有方所有；有的因拆遷改造，土地資產(chǎn)已減少或沒(méi)有，而產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更；有的為了聯(lián)營(yíng)合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用權(quán)等等。在這么錯(cuò)眾復(fù)雜的土地資產(chǎn)狀況下，如何準(zhǔn)確地確定評(píng)估范圍是評(píng)估工作的第一步。評(píng)估人員要與企業(yè)、上級(jí)主管部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分溝通，根據(jù)改制企業(yè)的土地處置方式，遵循合法原則，確定與企業(yè)改制相匹配的評(píng)估范圍。杜絕漏評(píng)、多評(píng)現(xiàn)象。

   （二）要注意改制企業(yè)土地規(guī)劃條件的改變

   隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，規(guī)劃部門會(huì)對(duì)城市的整體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，尤其是舊城區(qū)。而改制企業(yè)往往都位于正在改造或即將改造的城區(qū)內(nèi)，存在著規(guī)劃與現(xiàn)狀不一致的現(xiàn)象，如果在評(píng)估中忽視了這一因素，其評(píng)估結(jié)果往往不能客觀地反映該宗地真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，違背了我們?cè)谠u(píng)估中需遵循的最有效利用原則和預(yù)期收益原則。因此，在改制企業(yè)的土地評(píng)估中，評(píng)估人員一定要了解改制企業(yè)所在區(qū)域的規(guī)劃以及所待估宗地的規(guī)劃條件。

   （三）要注意土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的合理取值

   在采用成本逼近法評(píng)估國(guó)有劃撥土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格是由土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)組成。其中土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指待估宗地紅線內(nèi)、外的現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度下所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即紅線外“幾通”、紅線內(nèi)“幾通一平”的開(kāi)發(fā)成本，但在評(píng)估大型國(guó)有改制企業(yè)時(shí)會(huì)遇到土地開(kāi)發(fā)費(fèi)中比較大的基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、排水、通訊、道路及場(chǎng)地平整等配套費(fèi)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，已由這些大型企業(yè)獨(dú)自或聯(lián)合當(dāng)?shù)卣鲑Y開(kāi)發(fā)完成，并在企業(yè)固定資產(chǎn)賬務(wù)中體現(xiàn)。由于紅線內(nèi)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入固定資產(chǎn)評(píng)估值中，此時(shí)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在土地評(píng)估中一般設(shè)定為開(kāi)發(fā)狀態(tài)紅線外的開(kāi)發(fā)費(fèi)用即可，從而避免資產(chǎn)的重復(fù)計(jì)算。

   六、結(jié)論與思考

   國(guó)有企業(yè)改制的土地評(píng)估是當(dāng)前我國(guó)評(píng)估行業(yè)的熱門話題，尤其是劃撥土地的評(píng)估以及一些特殊類型的土地評(píng)估（如本文提到的空轉(zhuǎn)土地的評(píng)估），仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。本文也這是筆者對(duì)國(guó)企改制的土地評(píng)估十分膚淺的一些體會(huì)和認(rèn)識(shí)。我們深切體會(huì)到國(guó)有企業(yè)改制涉及得土地評(píng)估技術(shù)已部分超越了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的評(píng)估思路，需要我們?cè)趯?shí)踐中不斷總結(jié)和創(chuàng)新，同時(shí)它又不僅僅是一項(xiàng)土地估價(jià)技術(shù)工作，而是更加綜合性的工作，需要評(píng)估人員具有很高的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，需要政策性強(qiáng)、知識(shí)面廣、創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)的評(píng)估人員來(lái)承擔(dān)此項(xiàng)工作。 （河南省修武縣國(guó)土資源局 王樹(shù)森）
 

2009年8月3日