淺談土地評估報告內部審核制度
土地估價報告審核實際上是對土地估價師已完成的土地估價報告進行檢查并提出評判意見的行為或過程。土地估價報告審核可以分為外部審核和內部審核兩類。外部審核是指由土地行政主管部門、行業協會或客戶組織人員對已向委托方(或相關當事人)提供的土地估價報告進行的質量評判性審核。內部審核是指土地估價機構組織內部人員對本機構已完成但尚未向委托方(或相關當事人)提供的土地估價報告進行的審查、核對，并提出具體的修改意見，以不斷完善報告內容，提高報告質量。內部審核已成為不斷提高土地估價師執業水平和提高土地估價報告質量的最佳途徑之一。本文主要探討如何開展土地估價報告內部審核工作，根據筆者的工作經驗，試從審核準則、分級審核制度兩個方面做初步探討。
一、審核準則
《城鎮土地估價規程》明確指出，估價應遵循預期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、報酬遞增遞減原則、貢獻原則和變動原則。據此，筆者認為在審核工作中必須堅持三個準則，即合法性準則，合理性準則和合規性準則。
1、合法性準則。合法性準則，實際上是從法律法規和現行政策的角度，評判一項估價活動和一份土地估價報告是否合法的重要依據。合法性準則在審核報告時主要應用于以下幾個方面：產權審核，估價對象的產權應以土地權屬證書或有關部門出具的證明為合法依據；土地利用條件審核，應以城市規劃、土地途管制等為合法依據；權益處分審核，應以國家法律法規或有效合同等允許的處分方式為合法依據；估價結果審核，應以符合當地土地市場行情或符合當地政府有關土地價格政策規定為合法依據。此外，為保證委托方身份的合法性，也要審核委托方是否具有符合有關規定的合法身份； 同時，對報告中是否正確表述估價目的、估價時點、估價作業時間和土地價報告應用的有效期等內容，也要進行審核。在實務工作中，一旦發現產權資料不全，或者產權證記載內容與實際情況不符，應要求土地估價師進一步做好調查核實工作。如宗地抵押貸款評估，必須掌握其權利人和委托人的關系， 以及當地政府土地主管部門書面出具的土地他項權利狀況信息等情況。
2、合理性準則。合理性準則主要是指，在獨立、客觀、公正地進行估價活動的基礎上，得出合理的估價結果。土地估價工作屬于社會中介服務，不同于一般的商業服務，絕對不能以“顧客滿意度”作為衡量服務質量的唯一標準。一份土地估價報告，通常應同時滿足以下三個方面的要求：一是滿足委托方和相關當事人用于估價目的的要求；二是滿足估價機構保持和增加業務量，以及估價機構質量管理和風險防范的要求；三是符合土地市場規律，與土地市場信息的對稱。在一般情況下，估價結果的價值定義均指土地公開市場價值。因此，根據合理性準則審核估價報告，主要是依賴審核人員對類似宗地在估價時點的公開市場價值的正確把握，以及對技術報告中有關土地價格影響因素分析、估價方法選用、估價測算過程和估價結果確定等項內容的認真審查。同時，還需要考慮估價過程中是否存在不恰當的人為干擾因素。
3、合規性準則。合規性準則主要是指，估價報告從形式到內容都應該符合《城鎮土地估價規程》和國家現行有關標準、規范的規定，符合行業的其他要求。合規性準則，實際上是從行業自律的角度，評判估價報告專業服務水準高低的重要依據。根據合規性準則審核估價報告，其重點主要是：報告格式應符合《城鎮土地估價規程》明確的規范格式；提供的附件數目和內容應符合《城鎮土地估價規程》明確的具體要求；估價報告中各部分內容的表述應符合《城鎮土地估價規程》明確的具體要求。《城鎮土地估價規程》對估價報告中各部分內容的表述，是有具體要求的。如估價方法部分，要求“要求在一項估價中報選的方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據”；對于地價的確定的方法“說明要求對不同估價方法結果進行增值或減值調整原因，對采用眾數、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法的選擇的依據"等等，并要在結果報告中應說明估價思路、采用的估價方法及其定義和計算公式，在技術報告中應說明估價思路、采用的估價方法及其選擇的理由。又如估價測算部分，應詳細說明比較案例的選擇、各項原始數據的來源和各個參數、系數的確定等，以及詳細說明測算的全過程。再如估價結果部分，應詳細說明對不同估價方法估算出的結果，如何進行分析比較和采用一定的數學處理，并如何結合考慮一些不可量化的價格影響因素，最終合理確定估價結果。
二、分級審核制度及審核要求
為了規范內部審核工作，土地估價機構應建立內部審核制度，實行分級審核制度。依筆者的實務經驗，土地評估報告審查可分為：土地估價師自查；一審為評估小組組長審核；二審為評估部經理審核；三審為終審，即機構總估價師審核。各級審核人員，均應依據上述審核準則，并視估價對象的具體情況，采用上述相應的審核深度標準進行審核。在具體審核過程中，各級審核人員均應盡心盡職，但審核的重點各有側重。
1、自查要求。：審查土地估價報告的語句是否通暢、是否有錯別字、排版是否整齊、字體是否規范、編號是否統一、評估方法是否正確；核實委托方提交的資料等。
2、一審要求：一審由評估小組組長執行。評估小組組長要對土地估價師自查中存在的問題作出標記以備匯報，特別注意審查報告中估價對象、影響地價因素等描述是否準確，報告中運用的專業術語是否恰當、附件資料是否齊全及測算的結果是否準確等；同時對報告風險進行評價。
3、二審要求：二審由本部門技術經理負責，要求：對自查、一審中是否還存在語言、文字、技術描述和評估計算過程等方面的錯誤，并對存在的問題進行糾正。特別復核評估方法的選用及計算以及計算依據是否正確、相關參數的取值是否符合相關政策、法律、法規的要求，評估結果是否合理。
4、終審要求：終審人員是報告質量的最后把關人，由公司部估價師負責，要求確認評估報告的合理、合法性，并對整體風險進行評價，特別是要對可能導致出現估價風險的幾個問題，．如估價對象資料嚴重失實，委托方資信嚴重失真，估價結果嚴重偏差，以及估價技術思路、估價方法和估價測算過程嚴重錯誤，進行分析和判斷，最終決定如何要求估價人員補做工作，或者決定是否出具報告，經審不合格評估報告不得出具。
以上是筆者依實務工作的經驗，對土地估價報告的內部審核作出的總結。隨著房地產市場的不斷成熟，人們的法律意識在增強，估價風險日益凸現，行業自律要求越來越趨于完善和嚴格，各估價機構為了進一步增強競爭力，規避可能出現的風險，必須努力加強機構內部管理，特別是加強估價報告內部審核工作，提高估價報告質量。（資源網）
