土地估價風險防范之淺見
土地估價是一個朝陽行業，隨著我國土地市場的建立和快速發展，以土地價格評估、土地登記代理和土地咨詢為主要服務內容的土地中介機構獲得了長足的發展。然而隨著土地市場的不斷規范，市場競爭越來越激烈，對土地中介機構的要求也越來越高，中介機構承擔的責任也就越來越大。由于市場不確定因素的存在，中介機構在提高專業化服務的同時，也面臨著各種各樣的風險，因此對風險的防范不容忽視。隨著人們對房屋、土地的認識不斷的深入和提高，評估領域也隨之不斷壯大和擴展。估價機構和估價人員承擔著越來越多的責任，因為專業的評估結果很可能左右委托方的成本支出和利潤收入。土地估價工作的成果是以估價報告的形式體現的，土地估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復，是關于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，估價報告所給出的是待估宗地在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是待估宗地的實際取得成本。因此，估價報告結果的確定性和估價對象市場價格的不確定性存在著矛盾，這就決定了估價工作的風險性。下面，結合評估實踐中可能出現的一些風險進行分析并提出防范方案，供大家參考。
一、職業道德風險
之所以把職業道德風險放在第一位，是因為這是從事評估行業并希望通過估價工作獲取勞動收益或體現自己人生價值的基本底線。如果我們沒有控制好這個風險，其他的風險也無從談起，也無法防范。土地估價行業是公正性的獨立中介服務行業。，估價人員在執業過程中，應恪守職業道德，遵循合法、獨立、公正、客觀原則。雖然我們的服務目的是盡可能的滿足客戶的需求，根本目的是追求收益和利潤，但我們絕不能為了某種利益或承擔某些壓力而做那些飲鴆止渴、殺雞取卵的評估或相關事宜。
在現在的評估行業中，正是因為社會對估價工作需要的不斷擴大和重視才能使我們的行業得到生存和發展。所以我們業內人士更應該好好呵護這塊提供我們養分的基石。現在評估行業的競爭非常的激烈，估價人員經常會碰到.客戶為達到某種目的而提出的無理要求，同行之間為了爭奪業務也會出現一些無限制滿足客戶要求的惡性競爭。如果估價人員不能本著公正、客觀原則進行評估，只是一味地站在委托方的立場虛構評估價格，所帶來的執業信用風險和法律風險都是不可估量的。
那么如何防范此類風險呢?
首先，自上而下強化風險防范意識和職業道德素養，從總經理到一般估價人員都要樹立質量至上的觀念，以質量求生存，以質量求發展。例如，有的評估公司在業內一直都有所謂的“難說話，有錢不賺"的評價，也就是他們從不因為客戶的要求和利益驅動，甚至銀行、政府的壓力而超出風險浮動范圍高估或低估估價對象的價值。雖然當時他們受到了一些客戶的不理解和非議，但他們多年來的堅持、不斷成長的業績以及各金融機構和政府對他們的信任，證明正是他們的公正執業才能真正贏得社會的信任和認可。
其次，加強與客戶的溝通，謹慎選擇客戶。估價人員要控制評估風險，首先應與客戶進行充分的溝通，不僅要在評估時與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需求，為做出正確的評估計劃做準備；評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行；在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用估價報告，減少估價報告誤用的可能性。此外，加強與客戶的溝通，更容易識別資料的真假性，了解客戶的道德品質，促使評估機構謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險，并由此造成的不必要的評估風險。最后，內部建立嚴格的風險防范體系，如報告多級審核流程、市場動態追蹤、案例實時更新體系等，以此建立自己的客觀公正的價格參照系統。
二、抵押估價風險
抵押估價業務在我們的評估業務中占有很大的比重，各商業銀行為了防范信貸風險根據不同的抵押房地產都制定了一定的放貸標準，也就是說的抵押放貸比例。但是在實際抵押放貸中，客戶或銀行的信貸人員往往容易忽略的抵押放貸比例規避風險的重要性。比如有一宗土地準備進行抵押貸款，貸款期限為l年。估價時點的市場交易價格為100萬元，該銀行規定住宅的抵押放貸比例為評估價格的70％。也就是說可以發放貸款70萬元。但客戶覺得他的土地既然值l00萬，就應該可以貸款100萬元，哪怕少點也可以貸90萬元。于是，客戶就認為評估公司對這宗土地的評估值應該為143萬或129萬，即使到期他還不了款，就是不考慮現在房屋的升值趨勢，也完全可以還得清貸款。而往往有的銀行信貸人員同意客戶這樣的想法，就經常出現了客戶或銀行信貸人員要求評估公司做出遠遠高于市場交易價格的評估。
而實際情況是怎樣的呢?從我們通過收集抵押貸款后無力償還貸款，并進入抵押土地處置的相關案例分析，發現基本上所有的處置案件都是無法按期償還本息的。而且進行處置變現時，因為銀行現在的不良貸款處置要求，基本都是走司法訴訟程序的處置變現，這樣訴訟、處置、執行債務清償都是一個比較長的過程，期間又會產生一部分利息。而司法處置所產生的訴訟費、拍賣傭金、評估費、執行費用以及過戶稅費等費用；大致占拍賣成交金額的20％以上。而且考慮到被處置土地受強制變現和短期變現等因素的影響，處置標的的交易市場受到明顯的制約，特別是價值較大的標的，由于資金需求較大，受讓市場更小，即使考慮土地市場的土地平均升值，按70％例放貸也僅僅是一般安全放貸的比例。所以如果按照客戶或銀行的要求大幅度提高評估結果，其風險可想而知。而且這樣也不符合我們的估價規范要求，其結果是我們和銀行都只能期待客戶能償還貸款，而不是被迫處置。
假如上述抵押土地案例的正常市場價格為100萬，而評估公司的評估價格為129萬元，銀行按照評估價格的70％比例進行發放了貸款90萬元。貸款期限l年后，該宗土地因抵押人無法還款而被司法拍賣處置。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，在處置房地產時，處分抵押房地產所得金額，清償順序為：①支付處置抵押房地產的費用；②扣除處置抵押房地產應繳納的稅款；③償還抵押權人債權本息及支付違約金；④賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。通過司法公開拍賣，拍賣成交價一般僅為正常市場價格的80％左右，如考慮1年內的土地升值10％，則拍賣成交價約為達到88萬元，但扣除處置土地時應支付的訴訟費、拍賣傭金、評估費、執行費用以及過戶稅費等費用后(約占拍賣成交價的20％)，剩余拍賣所得款僅為70萬元，更本不夠償還銀行的貸款90萬元及利息等費用。
可見，如何做好抵押土地估價的風險防范，同時幫助和引導金融機構提高信貸風險意識，是估價機構和估價人員在抵押估價中的首要工作和責任。作為專業的土地估價機構和估價人員，必須熟悉和掌握估價對象所處的土地市場價格狀況，才能在抵押土地估價時，為銀行出具客觀的抵押評估結果，供銀行分析和防范信貸風險。當面對客戶或部分不明就里的銀行信貸人員提出高估評估值的要求時，應向他們充分解釋、分析。特別是銀行的信貸人員，要讓他們知道，不高估，不是阻擾他們完成信貸任務，而是為銀行規避風險。同時，當面對同行的不正當競爭，通過高估惡意招覽業務時，也要嚴把價格關，不能因小失大，給自己和公司帶來重大損失。
三、估價報告風險
估價報告是土地價值的評估過程和結果，也是服務于客戶的產品成果。估價報告本身價值并不高，而濃縮于其中的分析成果才是作為中介信息為客戶提供判斷或達成某種目的的重要資料。因此估價報告是客戶評判專業水平，上級主管部門對職業進行監督檢查的最主要途徑。報告質量的好壞也決定著評估機構的生存和發展。而在估價報告中，估價原則、程序和方法使用不當以及估價對象各種因素的描述不準確、大小寫的錯誤等等都會產生報告風險。所以，應該重視和建立此類風險的防范體系。如逐級審核報告，責任到人；報告中詳細描述假設條件、特殊說明事項和結果應用方向；加強估價人員的專業培訓和后續教育；針對當前估價工作遇到的新問題、新情況有目的地進行培訓，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用估價人員相互交流討論的形式，切實為提高估價人員素質水平月艮務等等。
土地估價是一個專業而特殊的行業，對土地估價存在的風險，應該持正確的態度，既不懼怕風險，又不輕視風險。即不能因為有風險就不去估價、不敢估價，又不能對風險視而不見，想怎么估價就怎么估價。作為合格的土地估價機構和估價人員，提高防范風險意識，居安思危，未雨綢繆，樹立“以質量求生存、以質量求發展"的競爭觀念，為土地估價行業長遠健康地發展而努力。
(資源網 / 陳舒明 )
