淺析房地產估價行業對城市土地集約利用的推動作用
隨著我國城市化和工業化進程的加快，城市土地資源供給的剛性與土地需求的彈性之間矛盾日益突出?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》、《國務院關于做好建設節約型社會近期重點工作的通知》，乃至黨的十七大報告中都一再強調，要實行強化節約和集約用地政策，集約利用成為中國城市土地可持續發展的必然選擇。在我國城市土地利用方式由粗放外延向集約緊湊型轉變過程中，加強有關城市土地集約利用的研究，尤其是強化城市發展有關行業與城市土地集約利用的關系研究，探討如何發揮各行各業的集約潛力及其對集約利用的服務與推動，可有效地提高城市土地集約利用水平，實現城市土地資源優化配置，促進城市可持續發展，成為一個富有創新意義與現實需求的研究領域。本文即專門針對與城市地產市場緊密聯系的城市房地產估價行業如何有效地服務與推動城市土地集約利用進行探討，力圖明晰二者關系，強化有效互動。
一、我國房地產估價行業的發展概述
為了適應房地產市場發展的要求，1993年和1994年，國家人事部和建設部分兩批認定了346名房地產估價師，由此拉開了我國房地產估價行業規范發展的序幕。在國家有關部門的推動下，經過廣大房地產估價機構和估價人員的共同努力，我國房地產估價行業快速發展，取得了很大成績。
“沒有規矩不成方圓。”房地產估價行業快速發展的這十幾年中，以《城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章所組成的法律法規體系得到了逐步完善，房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度，成為了國家的法定制度。與此同時，建設部適時制定并會同有關部門頒布了國家標準《房地產估價規范》，對于規范房地產估價行為，統一估價程序和方法，保證估價結果客觀、公正、合理，發揮了重要作用。
2000年6月，國務院提出了經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求。建設部大力開展了原有房地產估價機構與政府部門的脫鉤改制工作。到2001年底，脫鉤改制工作基本完成，原有的房地產估價機構已經改制成為由注冊房地產估價師個人出資設立的有限責任公司或合伙制企業。脫鉤改制推動形成了一批與現代企業制度相適應的房地產估價市場的主體，統一開放的房地產估價市場的得以快速形成。與此緊密結合的是，建設部早在從1999年就開始逐步把有關職能向中國房地產估價師學會轉移，行業自律工作逐步與國際接軌。目前在中國房地產估價師與經紀人學會的統一領導組織下，以近3000家具有各級資質的房地產估價機構為主體的房地產估價行業自律作用日益強化。
作為20世紀90年代蓬勃發展起來的行業，房地產估價業逐漸發展壯大，并向專業化、規范化和多元化方向邁進，不僅已經成為推動整個房地產業健康有序發展的重要力量，而且對國民經濟的健康有序發展發揮著重要作用。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價服務領域逐步拓寬，由起初主要服務于房地產交易管理，到目前在房地產抵押貸款、城市房屋拆遷補償、土地有償使用、房地產轉讓、司法鑒定、房地產保險、房地產課稅、投資咨詢等方面已經發揮了越來越重要的作用。房地產估價行業在影響社會發展中的權重日益加強，共建和諧社會的大潮中房地產估價行業肩負著巨大的使命與責任。
二、城市土地集約利用的內涵
土地集約利用是人們根據有限土地資源的市場供求關系，城市發展需要，以及不同的土地經濟、生態、適用性，對其進行科學規劃，優化配置，集約高效地利用，以較小的投入和最小的資源消耗，取得最大的土地產出和土地利用效益。城市土地作為城市社會和經濟發展的基礎，是最具有活力、增值潛力最大的國有資產，更是政府可以直接經營運作的高效資本載體。城市土地集約利用的本質內涵，就是充分挖掘城市土地資源經濟供給潛力，走內涵式發展道路，使城市土地投入產出比和土地利用效率最佳。自然地理與環境、城市區域空間發展、城市經濟模式、城市人口與規模、土地使用制度與市場等諸多因素均會對城市土地集約利用產生影響。綜合有關已有研究，筆者認為城市土地集約利用的內涵可以從以下幾個方面闡述。
首先，城市土地集約利用是追求多個目標的統一。城市具有多種功能，包括社會功能、經濟功能和環境功能，這些功能相互作用、相互促進、相互制約。城市土地集約利用的目的是為了充分發揮土地在社會經濟發展中的作用，促進社會經濟的發展，而社會的發展是一個社會、經濟和生態環境協調發展的過程，所以我們在集約利用土地的時候不能單方面追求經濟上的投入產出比。城市是人口聚集的地區，人們需要一個舒適、美好的生活和工作環境，我們更應該追求社會、經濟和生態環境的統一，以集約來促進社會的發展。
其次，城市土地集約利用是一個整合集約的過程。整合集約是指集約不能單純依靠政府的力量來完成，是一個政府控制與市場調節相互配合、有機聯系、共同作用的過程，因此要充分考慮到影響政府作用和市場調節的各種因素。政府在土地集約利用中起著指南針的作用，引導土地市場健康、有序運轉，這種引導主要表現在運用財政、稅收、信貸等各種經濟手段，制定引導企業空間行為的經濟政策，以促進經濟布局按照規劃意圖去落實；市場的作用主要是運用價格的變化來調節土地資源的供需，調節土地的儲備和流通。市場信息反饋到政府部門，使政府部門不斷改進自己的工作。所以，政府與市場在土地的集約利用方面各有優點，也各有不足，市場失靈時需要政府的干預和管制，來解決市場無法解決的問題，而政府作用效率低下時，就需要市場來調節，兩種力量共同作用，缺一不可。
另外，土地集約利用還是一個動態的過程。土地集約利用應該充分考慮城市現代化過程功能的擴大，考慮土地集約利用的動態發展趨勢。隨著城市化的發展，人們的生產方式、生活方式和居住方式等方面會發生很大變化，所以為促進土地集約利用而制定各項政策措施時，要具有前瞻性，充分認識未來土地的需求，做好信息的反饋，根據需要不時改進政策措施，做到與時俱進。
最后，城市土地集約利用因城市定位和特點而有所不同，具有靈活性。我國幅員遼闊，省份和城市很多，每個城市都有自己的定位及發展目標，有些是工業發展城市，而有些則更側重于旅游生態，城市與城市之間的經濟發展水平也不一致。土地的利用方式不同與經濟發展水平的差距，使集約利用土地的措施和方法不同，集約利用土地是一個必然趨勢，但不是一個固定公式，應因地制宜。
三、房地產估價行業對城市土地集約利用的服務與推動
（一）房地產估價行業提供的地價評估服務對城市土地集約利用有深刻影響
地價作為一種經濟杠桿，是國家宏觀調控的第三只手，可以有效促進土地的集約利用。由于絕對地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用數盡可能降低；并在所使用的土地上盡可能多的追加投資，以提高土地的單位面積產出率。土地使用者的主觀趨利傾向在客觀上促進了土地利用效率的提高。另外，地價會因供求緊張而進行彈性調節，最終影響到土地的供需量。不同區位土地價值的差別可以對城市土地利用功能的分異及強度的大小起著調控作用，從而對土地利用性質和利用強度進行調節，促進了城市功能分區及土地資源的優化配置，是土地利用集約化、可持續化的延續。在我國當前土地價格異化的情況下，國家可以憑借其對土地的壟斷地位，充分發揮地價的杠桿作用，引導城市土地向高效、集約、持續健康的方向發展。
房地產估價行業作為向市場提供房地產價值評估咨詢的中介單位，可以在基準地價更新、城市土地分等定級以及土地出讓價格評估等方面向市場提供客觀、公正的地價評估結果，為合理政府制定有關城市土地經營決策、積極引導城市土地投資趨向等方面發揮著十分重要的作用。
（二）房地產估價行業在城市土地的整合集約過程中發揮了重要作用
正如上文所述，城市土地集約利用是一個整合集約的過程，不能單純依靠政府的力量來完成，是一個政府控制與市場調節相互配合、有機聯系、共同作用的過程。這其中政府起著引導、管理的作用，而市場主要是運用價格的變化來調節土地資源的供需，調節土地的儲備和流通。市場信息反饋到政府部門，使政府部門不斷改進自己的工作。對城市土地集約利用關聯最密切的市場信息即房地產市場。房價與地價的波動，能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態變化，同時通過與其他社會經濟發展指標綜合反映社會經濟發展狀況，因此成為調控房地產市場供需的有力杠桿，通過價格信號反映出土地供應量、供應結構和需要調整的方面，政府根據社會經濟和土地市場狀況調節供應，引導投資和需求，促進土地資源集約、科學合理的利用。
房地產估價行業作為房地產市場中重要的價值評估中介服務行業，它對保障市場相關各方當事人的權益，維護房地產市場秩序，推動房地產市場健康有序的發展，建立完善的社會主義市場經濟體制，起到了積極的作用。同時，在城市土地整合集約的過程中，我們也應該深刻的認識到房地產估價行業所發揮出來的巨大的間接推動作用，沒有房地產估價行業的積極服務與推動，就不會有穩定有序的房地產市場，就難以有效地融合到城市土地整合集約的過程中，更好的服務于城市土地集約利用。
（三）房地產估價行業領域的多元化拓展了為城市土地集約利用的服務
在當今市場經濟環境下，房地產估價行業開展單一的估價業務將難以維持生存，其發展逐步向多元化邁進。目前，諸多房地產估價機構以估價為切入點進入相關咨詢服務業務等更廣闊的領域，比如進行房地產市場的調查分析、投資評價、開發項目的策劃評估、可行性研究，爭做置業顧問和置業代理等。從房地產咨詢、評估、經紀等領域，延伸到房屋置換、置業擔保、房屋銀行、裝飾、裝修、社區服務等方面，是房地產估價行業不斷追求規模效益，多元化、集團化發展的必然結果。同時，集團化發展形式也增強了估價企業與相關企業的服務支撐和市場的占有能力。
土地作為城市發展的基礎資源與資產，在城市發展中占有十分重要的地位。目前，我國房地產估價行業的發展也正是都集中在城市土地范圍之內。城市規模、經濟發展水平、產業結構、房地產價格、交通運輸、技術進步等諸多因素時刻影響著城市土地集約利用的水平。而房地產估價行業的發展也正是融合在了這些影響因素之中。作為第三產業的重要組成部分，房地產估價行業的多元化、集團化健康快速發展，勢必可以帶來城市產業結構升級，對城市土地集約利用產生積極的推動作用。另外，房地產估價行業服務領域的日益專業化與多元化，對城市經濟的蓬勃發展，繁榮與規范房地產市場起到了不可替代的推動作用，在這個角度來講對城市土地集約利用也具有間接的推動。
總之，作為市場經濟社會重要組成部分的房地產估價行業，迅猛發展的同時，不斷的走上了專業化與多元化的道路，在積極服務與推動城市土地集約利用方面發揮了重要的作用。筆者學識淺薄，僅從二者的基本內涵與表面聯系方面進行了粗淺的探討，期望能起到拋磚引玉之用，為加強房地產估價行業與城市土地集約利用二者之間的聯系與研究獻上微薄之力。（資源網 / 呂曉）
