你是否忽略了二手房房產評估?

    據北京市建委對上半年京城二手房交易的最新統計顯示，今年1—6月北京二手房成交34012套，相比去年同期上漲30.6％。雖然第二季度北京二手房成交量的漲幅受到新政影響開始出現下滑，但潛在交易活躍度卻呈現出越來越高的趨勢。

　　在二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估，可以說，未來的房產評估在二手房交易過程中將會起到“承前啟后”的功效。那么，如何準確地評估二手房的價格呢？二手房評估又需要注意哪些要素呢？

　　市場比較法如何進行評估？

　　二手房價格評估既是一個市場化行為，也是一個非常專業化的房產研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復雜，是目前房產交易雙方極其關心的問題。目前，房地產評估機構對二手房進行評估有市場比較法、收益法、成本法三種方法，但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法。

　　所謂的市場比較法是指，挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正。其中，修正價格的因素包括物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。

　　例如，一套房屋，朝向以南向為準，東向減5％－6％的系數，西向減10％；多層住宅樓層以3層至4層為準，底層減5％－6％，頂層減10％；新舊主要以建造年代為準，適當看保養程度，最多可減40％；房型的系數加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛生間以4平方米為準，小于4平方米要減2％－5％，明間與暗間又有區別；同時，得房率的高低與加減系數也是密切相關的。

　　價格評估注意四要素

　　進行二手房價格評估，既要考慮市場供求關系，更要考慮相關因素的影響。具體來說需要注意以下幾方面：

　　第一要素，區域地段。地段的好壞對二手房的影響很大，尤其是北京房屋的價格區域性比較明顯。經濟、交通相對比較發達的區域，房屋的需求量大，價格也就相對較高。據統計，北京房地產交易熱點區域主要集中在朝陽、海淀、豐臺，其中海淀區和朝陽區的二手房成交量占總成交量的46％左右，而這些區域的二手房價也同樣最高。例如交易量最大的朝陽區，在商圈比較成熟的ＣＢＤ地段，二手房交易價格約在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他區域高出將近1000元每平方米。同時由于該區域公司及商務場所比較集中，這里的租賃市場也十分活躍，二居室每月租價1800元以上，還處于供不應求狀態。非常明顯，這些地段的二手房價受區域的帶動更加明顯。

　　第二要素，房屋所處小區的自身配置和周邊設施。在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、居住規模、停車狀況、綠化以及物業管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中、小學都會對價格有較大的影響。房屋位置對房價的影響修正百分數一般為0至3％，小區環境對房價的影響，沒有物業管理扣減5％；小區沒有單獨封閉，也減5％；屬于重點中小學區域的房子要加15％。

　　第三要素，房屋的戶型朝向以及成新度。以方莊區域一套75平方米的兩居室為例，建筑年代為1995年，樓層為20／25，有小區和物業，朝向為南、雙氣、普通裝修。折舊率：混合一等結構房屋的折扣期限是50年，年折舊率為2％，即10年×（－2％）＝－20％。樓層：房子所在的樓層不同，價格不一樣：一層為－2％；二層為0；三四層為2％；五層為1％；頂層為－2％。高層：一層為－3％；二層為－2％；三層為－1％；四五層為0；六層及六層以上為1％；頂層為－3％；本套房屋應該是＋1％。朝向：朝向也會對價格產生一定的影響，東向為0；南向為＋2％；西向為－1％；北向－2％，因此這套房屋應該是－1％。重點中小學區：＋15％。以當地商品新房的房價約為6000元／平方米為標準，估算出該房產價格為：6000－6000×20％＋6000×1％＋6000×2％＝4980（元／平方米）。因此得出該房屋的成交單價應在4980元。

　　第四要素，房屋內部裝修程度及其他。雖然房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響不太明顯，但是對于房屋的出售速度有一定的積極影響。在如何對裝修二手房進行價格評估過程中，主要考慮兩個因素，首先，判斷材料價格和人工費必須依據當前的價格，而不是裝修時的價格；其次，按照市場慣例，裝修折舊一般要按5年制計算，折舊方法按第一年10％、第二年20％的遞進方法計算。一般超過5年的裝修，其價格可以忽略不計。