專家稱樓市全面降價近尾聲 正進入穩價保量階段
廣州樓市“金九銀十”是否如其他城市一樣慘淡？經歷數月的成交飄紅，房價會不會漲？……由廣州市房協和世聯地產主辦的廣州房地產市場形勢分析研討會昨日舉行，各路專家、開發商把脈當下廣州樓市現狀。
會上，市房協秘書長許國碧作出這樣的判斷：廣州樓市全面降價階段已進入尾聲，現在正進入穩價保量階段。
房價：“支撐房價大幅上漲買方動力不足”
“金九銀十”的銷售旺季，廣州樓市表現如何？
在昨日的研討會上，世聯地產廣州市場部經理崔登科首先給出這樣的回答：今年廣州樓市“金九”成交金額達104億元，同比上升五成，趨近歷史同比最高位。他表示，世聯地產在“十一”期間監控了廣州48個指標盤的情況。數據顯示，48個指標盤成交25億元，“十一”七天銷售過5000萬元以上的樓盤16個，占比33%，主要集中在南沙、番禺、增城三區，銷售過億的樓盤6個，占比12%，主要集中在荔灣、番禺、白云三區。
“從廣州連續39周的成交看，經過三次反彈后市場處于平穩期。”崔登科說，“進入8月后，隨著政策有所收緊，降價樓盤個數增長較快。”
他說，根據世聯地產監測，目前，廣州降價促銷樓盤繼續增加，但增長幅度收窄，“大范圍的全面降價階段已過，穩價走量的市場趨勢明顯”。
世聯地產研究部總監、首席分析師吳志輝指出，歷史數據表明，投資客比例是決定房地產價格走勢的重要要素，其與房價高度相關，即投資客比例持續下降，房價一般處于下行區間，反之，則房價一般處于快速上漲通道。“從當前形勢來看，投資客受制于限購政策，不能回歸房地產市場，支撐房價大幅上漲的買方動力不足。”
庫存：天河一手房庫存高達11.2萬套
會上，這樣一組數據引起不少人的注意：廣州一手房庫存量仍在高位，高達11.2萬套、1500多萬平米、1911億元，去化時間略有上升。
廣州樓市連續多月高歌猛進，為何庫存量仍然居高不下？
“這就像一碗水，倒進來一些，又倒掉一些，碗里剩下的水還是那么多。”崔登科說。
從世聯地產提供的統計數據看，天河、越秀、從化、黃埔、蘿崗等區的庫存去化時間均超過了警戒線。
崔登科指出，廣州未來半年新增住宅供應合計達3.6萬套、400萬平米。
與高庫存形成鮮明對比的是，廣州購房者的購房欲望正在下降。世聯地產昨日發布的廣州購房者信心指數調查顯示，廣州購房者認為未來半年適合購房的比例明顯下降，僅有23.1%表示未來半年適合購房，較上季度下降12.8個百分點；而表示不適合購房的置業者占比較上季度增加5.2個百分點。
“從購房者信心指數看，廣州購房者有重新進入觀望期的趨勢。”崔登科判斷。
調控：開發商大呼“調控方向困擾我”
近日，陜西省建設廳出臺了分區域測算住房項目成本的政策，其中將合理利潤率控制在10%左右的內容引發熱議。下一步，樓市調控這盤棋怎么下，備受關注。
會上，華南理工大學房地產研究所所長王幼松稱，“限購政策是一種非常規政策，市場問題還是通過市場來解決。”他提出，在房屋的保有環節采取增稅等措施，市場會更加平穩一點。
現場有開發商搶麥發問稱：“樓市調控方向的問題，一直困擾我。樓市庫存高、房價高，年輕人買不起，房價降50%，買不起的人還是買不起。”持有環節增加稅收只是增加房產持有期間的調控成本，負擔最后仍然會轉嫁到普通購房者身上，“不如在轉讓環節增加稅收，這個方面政府暫時沒有太多作為。”
市房協專家委員韓世同則認為，調控應該是不得已的措施和手段，應當從完善制度入手，通過采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革，才可以從根本上解決目前房地產市場面臨的困境和矛盾。
后市：“第四季度成交預計回復平淡”
研討會上，南沙、蘿崗等熱門板塊引起了專家和業界人士的注意。
南沙新區規劃獲批的消息，讓南沙樓市頓時火爆起來。對此，崔登科表示，南沙政策落實后成交量大幅上升，下一階段價格上行是大概率事件。
據分析，蘿崗區兩年成交住宅土地建面333萬平米、金額111億元，萬科、中海等大開發商蘿崗區拿地222萬平米、103億元。
“大幅度的投入使得未來蘿崗將成為近中心區最大的住宅供應區域。”崔登科說。
對于后續樓市，許國碧分析說，從市國土房管局第三季度廣州十區商品住宅網簽數據情況看，7月、8月、9月廣州新建商品住宅網簽量超過70萬平方米，銷售火爆為近年少見，“今年成交高峰期已在第三季度出現，第四季度預計回復平淡。”
“面臨償債高峰到來和庫存結構性凸出等問題，積極去化大戶型庫存將成為房地產開發企業下一個營銷部署的關注重點。”許國碧說。（南方日報 記者 鄭佳欣）
