淺談土地價格評估的兩個問題
隨著經(jīng)濟發(fā)展、城市增長、土地增值，開展宗地價格評估，加強城市土地價格管理，有利于規(guī)范土地市場交易行為、促進土地資產(chǎn)的合理利用、保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益。
1．土地使用權(quán)
一宗地不僅有其物質(zhì)實體，而且其上有多種權(quán)利，主要包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。對于這些權(quán)利的總和，我們可以理解為是由諸權(quán)利所組成的一個“權(quán)利束”或一個產(chǎn)權(quán)體系。我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定有土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，且土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離。土地的所有權(quán)和使用權(quán)依法確立并受法律保護。土地的所有權(quán)不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個人使用。
由于土地收購、儲備的資金量大，收儲中心可以通過政府財政撥款、商業(yè)銀行貸款等渠道獲得土地儲備資金。當(dāng)收儲中心以儲備的土地作為抵押物向商業(yè)銀行貸款融通資金時，土地資產(chǎn)價值就需要由具有資質(zhì)的地產(chǎn)評估機構(gòu)進行估價。評估機構(gòu)就會遇到收儲中心抵押貸款的抵押物的性質(zhì)問題，也就是作為抵押物的土地使用權(quán)是一種什么性質(zhì)的土地使用權(quán)，是否為收儲中心所擁有。根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)和(擔(dān)保法)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)和經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，并辦理抵押登記，實際操作過程中，收儲中心代表政府，對國有土地依法收購、收回，對集體土地依法征用后予以儲備，并對儲備的土地實施開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變成熟地；然后，根據(jù)城市發(fā)展對土地市場的需要，有計劃地出讓土地，從而盤活存量土地，有效配置土地資源。若國土資源行政主管部門沒有為收儲中心頒發(fā)(國有土地使用權(quán)證)，則收儲中心并非是實質(zhì)意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權(quán)，不能辦理抵押登記手續(xù)；若為收儲中心辦理《國有土地使用權(quán)證)，收儲中心將土地出讓給用地單位或個人時，則應(yīng)該屬于轉(zhuǎn)讓行為，這些土地只能按(城市房地產(chǎn)管理法)和國務(wù)院第 55號令(1990年)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲中心出讓給用地單位或個人，這與土地儲備實施辦法不一致。一般情況下，評估機構(gòu)是以土地使用權(quán)為收儲中心所擁有來考慮的。
2．土地使用權(quán)的價格
在我國現(xiàn)行土地所有權(quán)國有的條件下，國家出讓給用地單位或個人的不是土地的所有權(quán)，土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的也不是土地的所有權(quán)。完全的土地所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而作為代表國家以土地所有者身份的國土資源行政主管部門讓渡的是土地所有權(quán)的部分，保留了土地使用權(quán)以外的其他權(quán)利，在出讓合同中會規(guī)定某些限制條件，如土地使用年限、土地的用途、土地轉(zhuǎn)讓條件等。所以，在實際估價過程中，評估機構(gòu)評估的不是土地所有權(quán)的價格，而是土地使用權(quán)的價格。土地使用權(quán)價格是土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的一定的經(jīng)濟代價，其實質(zhì)就是地租。土地使用者在逐年向國家支付地租時，土地使用權(quán)價格就是一年支付的地租；如果是一次性付清，則土地使用權(quán)價格就是一定年期的地租現(xiàn)值的總和。
根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑有：一是有償出讓。二是行政劃撥。出讓土地使用權(quán)價格是在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其評估方法有成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。 劃撥土地使用權(quán)價格是出讓土地使用權(quán)價格的一種特殊形式，主要由土地取得費和土地開發(fā)費兩部分構(gòu)成。其評估方法可以用成本逼近法，逐一將土地取得費、土地開發(fā)費、相關(guān)稅費、利息和開發(fā)利潤累積相加得出土地價格；也可以采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方式先評估出讓土地使用權(quán)價格，再扣除由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)所應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金，出讓金可按一定比例扣除，例如按出讓土地使用權(quán)價格的40％計算。
